보증금의 회수

                                       대외법률사무소 장보혜 변호사

사례)갑은 현재 서울에서 보증금 3,000만원에 주택을 임차하여 살고 있는데, 그 주택에는 갑이 입주하기 전부터 을이 6,000만원의 저당권을 설정하였고, 그 후 병이 2,000만원, 정이 1,000만원의 보증금으로 입주하였다. 세입자들은 모두 확정일자를 받지 못한 가운데(대항력은 모두 구비), 후에 무가 다시 2,000만원의 저당권을 설정하였다가 돈을 못 받게 되자 경매를 신청하여 1억 2000만원(경매비용제외)에 모씨에게 낙찰되었다.

갑, 을, 병, 정, 무들 간의 배당순위는 어떻게 될까.

답)주택임대차보호법에 의해 대항요건¹⁾을 갖추고 확정일자를 받은 임차인의 경우 경매에 의한 환가대금에서 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있다.

또한 일정한 소액임차인²⁾의 경우 보증금 중 일정액은 최우선변제를 받을 수 있도록 하고 있다.

여기서 최우선변제권이란 후순위권리자는 물론이고, 선순위담보권자보다 일정액을 우선하여 변제받을 권리를 말하는데, 그 최우선변제의 범위는 아래의 표와 같으며 그 합계액이 주택가의 1/2 범위 내이어야 한다.

사례의 경우 서울이 주택 소재지이므로 갑, 병, 정이 소액임차인이고 확정일자는 없지만 대항력은 갖추고 있다.

따라서 갑, 병이 각 2,000만원, 그리고 정이 1,000만원을 최우선변제를 받고 나머지 금액(7000만원) 가운데에서는 을이 6,000만원, 무가 1,000만원을 배당받게 된다.

갑과 병은 저당권보다 먼저 대항요건을 갖추었으나 확정일자를 받지 않은 관계로 최우선변제로 배당받고 남은 부족액에 대해서는 배당에 참여할 수 없으므로 훗날 위 주택을 경매로 취득한 자에 대해 보증금을 받을 길만이 남아 있다.

이와 같이 임차인들은 보증금의 안전한 회수를 위해 이사를 가자마자 최대한 빨리 동사무소에 가서 주민등록을 이전하고 확정일자까지 받아 놓는 것이 안전하다고 할 것이다.