임대차계약종료시 인테리어비용 및 권리금 환수가능성
김선욱 변호사
흔히 의사가 의원을 개설하면서 임대인으로부터 상가점포를 임대차하게 된다. 그런데 통상 의원은 내부 인테리어 등과 관련하여 적지 않은 자본투자가 이뤄지게 된다. 임대차 종료 시 이러한 투자비용을 회수하기 위하여 임대인과 비용 반환에 관한 특약을 할 수 있을 것이다. 그런데 법률적으로는 임차인이 임대한 건물에 인테리어를 위해 사용한 비용을 유익비라고 하는데 이러한 유익비는 임대차건물에 부합한 것으로서 건물의 구성부분이 된 부분에 대한 비용이라고 할 수 있다. 임차인으로서는 임대차계약이 종료한 이후에 임차한 건물의 가치를 증가시킨 인테리어 등 가치증가에 투자한 비용을 돌려받고 싶어 하겠으나, 하지만 유감스럽게도 법원은 이러한 유익비반환청구권은 당사자간 특약으로 배제가 가능하다고 하여 대부분 청구를 부정하고 있다. 즉 대법원도 ‘유익비반환청구권을 포기하기로 한 취지의 특약은 유효하고 그런 특약이 있으면 상당한 가액이 존재하더라도 임차인은 유익비반환을 청구할 수 없다’고 판시하고 있는 것이다(대법원 1977. 12. 13. 77다115).
그 외에 임차인이 행사할 수 있는 권리로는 임대차당사자간의 합의여하와 무관하게 임차인이 일방적으로 행사할 수 있는 부속물매수청구권이 있는데 이는 임대차한 건물 등에 부속한 것으로 건물의 구성부분을 이루지 않고 임차인의 소유에 속하는 것으로 객관적 이용가치를 증가시킨 경우에 행사할 수 있다. 이러한 부속물매수청구권은 유효한 임대차가 종료하였을 때에 임차인 혹은 전차인이 임대인에게 청구할 수 있는데 통상 개인의원에서 이러한 부속매수청구권의 대상이 될 만한 대상물은 흔하지 않을 것인 바, 주로 유익비반환청구권이 실무에서 문제된다.
임대차계약에서는 대부분 유익비에 관하여 불반환 특약이 이뤄지는 경우가 흔하므로 임차인이 임대인으로부터 인테리어 비용 등을 보상받을 가능성은 극히 희박하다고 보아야 할 것이다. 따라서 이러한 비용의 내구연한 내지는 감가상각기간을 넘는 장기의 임대차기간을 확보하는 것을 생각해볼 수 있을 것이다. 이와 관련하여 상가건물임대차보호법은 1년간의 최소 임대차기간을 인정하고 있고 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 5년 내의 임대차갱신청구권을 인정하고 있다. 그러나 이러한 규정은 위 법 시행일인 2002. 11. 1. 전의 임대차계약에 적용되지 않는데 이러한 경우 혹은 법에서 보장하는 기간보다 장기의 임대차를 원하는 경우 계약기간이 만료하더라도 특별히 부당한 사유가 없다면 재계약을 강제할 수 있는 특약사항을 두는 것이 좋을 것이다.
임대인과 임차인간에 임대차계약을 체결하면서 권리금 수수가 이뤄지는 경우가 있는데, 권리금 회수와 관련하여 그 청구의 대상이 문제된다. 대법원은 ‘권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다’라고 판시하고 있으며(대법원 2001.4.10. 선고 2000다59050), ‘통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 "모든 권리금을 인정함"이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다’라고 판시하고 있다(대법원 2000다4517 판결). 즉, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 권리금반환의무를 부담하지 않는다. 최근에 상가임대차계약시 선납한 상가발전비(세금계산서는 5년간에 걸쳐 매해 20%씩 납부한 것으로 되어 있고, 불반환 약정을 하였다)는 이미 형성된 무형의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용대가가 아니므로 권리금에 해당하지 않는다는 이유로 그 반환청구를 인용한 하급심 판결이 있었는데, 각종 명목으로 임차인에게 납부하도록 하는 비용이 권리금에 해당하는지는 계약서의 면밀한 검토가 있어야 할 것이다.
