법무법인 세승 장보혜 변호사

 타인 소유의 건물을 임차하여 의료기관을 운영하다가 계약이 종료되면 원상회복의 범위와 관련하여 분쟁이 자주 발생한다.

 최근에 어느 의사가 계약 기간이 종료되어 다른 건물로 이사를 해야 하는데, 임대인의 과도한 원상회복 요구로 크게 곤욕을 치르고 있다. 임대인 측에서는 임대차 이전의 상태로 원상회복을 하지 않으면, 임대차보증금을 돌려주지 않겠다고 버티고 있기 때문이다. 또한, 임대인은 원상회복이 자기가 요구하는 대로 되지 않으면 보증금에서 그 때까지 월차임을 공제하겠다고 엄포를 놓고 있다.

 이미 다른 건물과 임대차계약을 체결한 상태에서 이사를 하지 않을 수 없고, 그렇다고 임대인의 요구를 그대로 들어줄 수도 없는 상황에서, 임차인으로서는 걱정이 태산이다. 이는 다른 임차인들의 경우도 마찬가지라고 할 수 있다.

이러한 경우 원상회복의 범위는 어디까지 인정될 것인가.

먼저, 원상회복의 범위와 관련되어, 법원은 ‘원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.’고 보고 있다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합10027판결 참조).

 즉, 일반적으로 임대인은 건물의 감가상각비와 수선비 등의 필요경비는 임대료에 포함하여 지급받고 있기 때문에, 건물사용 과정에서 통상적으로 발생하는 손모에 해당하는 부분은 임차인의 비용으로 원상회복을 해야 할 필요가 없다는 것이다. 법원은 ‘임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.’ (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035판결 참조) 고 판시하여 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로만 반환하면 될 것이다.

그렇다면 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무가 지체된 경우에는 그 손해배상의 범위를 어떻게 하여야 할 것인가. 만약, 원상회복이 지체된 전체 기간 동안 그로 인한 손해를 배상해야 한다면, 임대인이 사소한 문제를 핑계로 원상회복을 요구하는 경우에는 손해가 무한정 확대될 수도 있어 임차인에게 매우 불리할 것이다.

 이러한 경우, 판례는 원상회복 지연으로 인한 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지가 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라고 하고 있다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조).

 즉, 원상회복이 대부분 완료된 경우, 나머지 부분은 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있기 때문에, 손해배상도 그와 같은 추가 공사가 소요되는 통상적인 기간까지만 인정된다는 것이다. 이와 같은 공평한 해석을 통해 임대차 계약의 종료 시 임차인에게 부당한 손해가 발생하는 것을 피할 수 있을 것이다.