근저당권 설정비용 돌려받자

법무법인 세승

박재홍 변호사

의료인은 자기의 부동산에 근저당권을 설정해주고 은행에서 자금을 대출받는 경우가 흔히 있다. 그런데, 이러한 부동산 담보대출에 있어서 근저당권 설정비용은 의료인과 은행 중 누가 부담해야 할까.

근저당권 설정비용은 부동산에 근저당권을 설정할 때 발생하는 부대비용인데, 그 세부 항목에는 ① 등록세․교육세, ② 등기수수료(인지대), ③ 법무사 보수, ④ 감정평가 수수료, ⑤ 국민주택채권 매입비 등이 있다.

이러한 근저당권 설정비용은 고객인 의료인과 은행 간의 특약이 없는 한, 법령에 따라 ① 등록세, 교육세, 등기수수료, 법무사 보수, 감정평가 수수료는 근저당권자(채권자)인 은행이 부담하고, ② 국민주택채권 매입비는 근저당권설정자(채무자)인 의료인 측이 매입해야 함이 원칙이다.

그런데, 은행은 위와 같은 법령상 기준에 관하여 설명하거나, 고객이 근저당권 설정비용을 부담할 의사가 있는지 여부를 명시적으로 확인하지 아니한 채, 고객이 은행에서 대출을 받으려면, 고객이 근저당권 설정비용을 부담한다는 내용이 담긴 근저당권설정계약서에 서명하도록 사실상 강제하였고, 위 근저당권설정계약서에 근거하여 근저당권 설정비용의 부담을 전부 고객에게 전가해왔다.

공정거래위원회는 이러한 문제점을 시정하기 위하여, 2008. 2.경 과거 은행들이 사용해왔던 근저당권설정계약서 표준약관이 고객에게 부당하게 불리한 약관조항으로서 사법상 무효라는 이유로, 등록세, 교육세, 등기수수료, 법무사 보수, 감정평가 수수료는 원칙적으로 은행이 부담한다는 내용으로 표준약관을 개정하였다.

대법원도 2011. 8.경 ① 부동산 담보대출에 있어서 은행이 고객보다 상대적으로 우월한 지위에 있는 점, ② 대출거래에 있어서 세부적인 거래조건에 관해서는 고객과 은행 간의 충분한 협의없이 은행 직원의 지시에 따라 작성됨이 일반적이라는 점 등을 고려할 때, 은행의 개정전 근저당권설정계약서는 우월한 지위에 있는 은행이 그 지위를 이용하여 자신이 부담하여야 할 근저당권 설정비용을 고객에게 전가시킬 수 있도록 한 것인 바, 법령에 위반되는 불공정한 약관조항이라 판단하였다.

이처럼 고객이 근저당권 설정비용을 부담한다는 근저당권설정계약서가 불공정한 약관조항이라 사법상 무효라면, 은행은 원칙대로 근저당권 설정비용 중 등록세, 교육세, 등기수수료, 법무사 보수, 감정평가 수수료를 부담할 의무가 있는 바, 당연히 고객이 은행을 대신하여 지급한 근저당권 설정비용을 반환할 책임이 있는 것이다.

이에 서울남부지방법원은 의사인 원고가 피고은행을 상대로 8,000만 원의 근저당권 설정비용 반환을 청구한 사건에서, “채권자가 이 계약에 의한 근저당권의 설정, 변경, 경정, 이전, 말소 등에 관한 등기, 등록, 기타의 모든 절차를 요구할 때에는 설정자와 채무자는 이를 이행하기로 하며, 이에 따르는 모든 비용을 연대하여 부담하고 채권자가 대신 지급할 때에는 이를 곧 갚기로 한다”고 규정된 조항은 일응 불공정한 약관조항에 해당하여 무효이고, 피고은행은 원고에게 근저당권 설정비용 중 국민주택채권 매입비를 제외한 5,700만 원을 지급하라고 판시하였다.

물론, 일부 언론에서는 은행 측의 발표를 인용하여 근저당권 반환청구 소송의 승소율이 낮다고 보도한 사실이 있으나, 특히 위 사건과 같이 근저당권설정계약서에 근저당권 설정비용의 세부항목과 부담주체가 구체적으로 표시되어 있지 않은 경우, 고객이 근저당권 설정비용에 관하여 피고은행과 개별 협상을 하였다거나, 이를 부담하려고 한 것으로 보기 어렵기 때문에, 고객이 은행을 상대로 근저당권 설정비용 반환청구 소송을 제기할 경우, 결코 승소할 가능성이 낮다고 볼 수 없다.

따라서, 과거 2002. 12.경부터 2011. 8.경까지 은행에서 부동산 담보대출을 받은 적이 있다면, 지금이라도 당시 대출약정서 및 근저당권설정계약서, 등기부등본, 근저당권설정비용 영수증 등을 확인하고, 이를 바탕으로 법률전문가의 자문을 거쳐, 나의 근저당권 설정비용은 돌려받을 수 있는지 여부를 꼼꼼히 검토해보도록 하자.

(출처 : 의료정보)