병원건물의 임대차계약시 주의할 점

법무법인 세승

변호사 조우선

병원건물을 임대차하는 과정에서 계약서를 꼼꼼히 들여다보지 않아 불의의 피해를 입게 되는 경우가 있다. 임대차계약 체결과정 및 임대차계약 종료시 생길 수 있는 법적 문제를 살펴보면 다음과 같다.

첫 번째로 계약 체결시 필요비와 유익비의 상환청구권, 부속물 상환청구권을 포기하는 계약이 있는지를 살펴보아야 한다. 결론적으로 말하자면 임대목적물의 사용수익에 필요한 비용인 필요비와 임대목적물에 개량을 하여 그 가치를 증가시키는데 들어간 비용인 유익비는 임차인이 포기할 수 있으나 임대인의 동의를 얻어 임대목적물의 편익을 위하여 부속한 물건의 매수를 청구할 수 있는 부속물 매수청구권을 포기하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 효력이 없다. 즉 임차인은 임대차계약 종료시 임대인에게 건물에 부속된 물건을 매수할 것을 청구할 수 있으며 부속물매수청구권을 포기하는 약정을 하더라도 이것이 임차인에게 불리하다면 그 약정은 효력이 없다.

두 번째로 임대인이 임차인에게 수선의무를 전가하는 경우가 있다. 임대인이 특약에 의하여 자신의 수선의무를 면제하는 조항을 설정할 수는 있지만 소규모의 단순 수선을 넘어선 대규모의 수선까지 임차인에게 전가할 수는 없다. 누수에 따른 방수공사와 같이 대규모의 수선이 필요한 경우에 임차인이 자신의 비용으로 수선을 하였다면 이는 임대인에게 반환을 청구할 수 있을 것이다.

세 번째로 건물에 관한 이행강제금 등을 임차인에게 전가하는 경우가 있다. 건축법에 의하면 이행강제금은 건축주가 부담하도록 규정되어 있다. 따라서 이를 임차인에게 전가할 수는 없다. 만약 임차인이 이행강제금을 대납하였다면 이는 임대인에게 반환을 청구할 수 있을 것으로 보인다.

임대차기간이 만료되기 전에 임대인이 임차인에게 계약해지를 이유로 건물을 비워달라고 하는 경우가 있을 수 있다. 민법은 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하고 있다. 그리고 법원은 이와 같이 차임이 연체되어 계약이 해지되는 경우라면 임차인은 부속물의 매수청구권을 행사할 수 없다고 보고 있다. 따라서 임차인은 임대목적물에 상당한 비용을 들여 건물에 부속시킨 물건이 있더라도 차임 연체로 인하여 건물을 비워줘야 하는 경우에는 이를 임대인이 사가도록 협상할 수 있는 여지를 잃게 되는 것이다. 따라서 2기의 차임액이 연체되지 않도록 주의를 기울여야 한다.

반대로 임차인 입장에서 임대차기간 중에도 임대차계약의 구속을 면하고 계약을 해지할 수 있는 사유도 있다. 판례에 따르면 임대차기간 중 임대인이 변경되는 경우 임대인은 임차인이 원하지 않는 경우 임대차의 승계를 강요할 수 없으며 임차인은 자유롭게 계약을 해지할 수 있다. 새로운 임대인의 자력 등을 신뢰할 수 없는 상황에서 새로운 임대인과의 임대차관계를 무조건 유지하도록 할 수는 없기 때문이다.

임대차계약이 만료되면 임차인은 보증금반환청구권을 행사할 수 있으며 이를 반환받기 전까지는 건물을 명도하지 아니하여도 된다. 임차인의 건물명도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있기 때문이다.

이와 같은 점을 감안하여 임대차계약을 체결한다면, 임대차기간 중 예상하지 못한 불이익으로 경제적 손실을 보는 일을 막을 수 있을 것으로 보인다.

(출처 : 의료정보)