못 나가

법무법인 세승

신태섭 변호사

임대인이 임대차기간 만료 전에 임차인에게 임대차기간 만료를 사유로 상가건물에서 나갈 것을 요구할 경우 임차인은 그대로 따라야 할까 아니면 별도의 구제방안이 있을까.

임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 임차인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로 임차인 입장에서는 임대인의 이러한 요구가 부당하지 않을 수 없다.

다행히 ‘상가건물 임대차보호법’은 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 ‘계약갱신 요구’를 인정하고 있다. 참고로 상가건물 임대차보호법은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액(서울특별시의 경우 4억 원) 이하인 상가건물 임대차만을 보호하지만, 계약갱신 요구권은 이러한 적용대상 제한과 상관없이 보호를 받게 된다.

이에 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 상가건물 임대차보호법상 인정된 위 계약갱신을 요구할 수 있다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다. 여기서 ‘정당한 사유’란 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우 등을 의미한다.

또한 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다는 점을 주의하여야 한다. 그러므로 상가를 5년째 운영하고 있는 임차인이 계약갱신 요구를 할 경우 임대인은 이를 거절할 수 있는 것이다.

아울러 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없다는 점도 주의하도록 하자.

임차인들은 위와 같은 내용을 숙지하여 임대차기간 만료 전에 상가건물 임대차보호법상 자신에게 주어진 계약갱신 요구권을 행사함으로써 영업초기의 투자비용과 시설비용을 회수할 수 있도록 하자.

(출처 : 보네르)